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在上海，公有居住房屋（簡稱“公房”）承租人變更引發(fā)的糾紛屢見不鮮，戶口掛靠但未實(shí)際居住、相關(guān)權(quán)利人拒不配合等情況，往往讓變更流程陷入僵局。陳先生的經(jīng)歷就是典型案例，結(jié)合上海市公房管理相關(guān)規(guī)定，我們通過此案拆解變更要點(diǎn)與法律路徑，為類似情況提供參考。

陳先生患有精神問題，其母親因嚴(yán)重精神病去世后，名下公房需辦理承租人變更。陳先生的監(jiān)護(hù)人是姑媽陳阿姨，而變更過程中遇到了“攔路虎”——20年前，陳先生的小阿姨因離婚將戶口遷入該公房，雖未實(shí)際居住且多年失聯(lián)，但其戶口仍在房屋內(nèi)，物業(yè)公司要求必須其簽字同意方可變更。多次聯(lián)系無果、小阿姨明確拒不配合后，陳阿姨在律師協(xié)助下，通過法定流程最終成功將承租人變更為陳先生。

根據(jù)2024年上海市房屋管理局《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》，公房承租人變更需先確認(rèn)無禁止情形（如存在欠租、違建等），再向出租人（通常為物業(yè)公司）提交申請。

若共同居住人協(xié)商一致，可直接按流程辦理；若協(xié)商不一致（如本案中小阿姨拒不配合），則按以下法定順序確定承租人：1.原承租人的配偶；2.原承租人的子女（按他處住房情況、本處居住時(shí)間長短）；3.原承租人的父母；4.其他權(quán)利人（按他處住房情況、本處居住時(shí)間長短）。

本案中，陳先生作為原承租人（其母親）的子女，且長期實(shí)際關(guān)聯(lián)房屋，符合法定優(yōu)先順位，這是其最終成功變更的核心依據(jù)。而小阿姨雖戶口在房屋內(nèi)，但未實(shí)際居住，在順位上不及陳先生，其拒不配合不影響法定程序推進(jìn)。

所謂“戶口空掛”，指戶口登記在房屋內(nèi)但未實(shí)際居住、也未履行相關(guān)居住義務(wù)的情形。本案中小阿姨戶口遷入后未實(shí)際居住，屬于典型的“戶口空掛”。

根據(jù)規(guī)定，公房承租人變更的核心考量因素包括實(shí)際居住情況、他處住房條件等，僅戶口掛靠并不當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán)，更不能僅憑戶口存在就拒絕配合變更。物業(yè)公司要求“必須簽字同意”的初始要求，本質(zhì)上是對流程的片面理解——協(xié)商一致是變更的優(yōu)先方式，但并非唯一方式，協(xié)商不成時(shí)應(yīng)按法定順序指定。

面對相關(guān)權(quán)利人拒不配合、聯(lián)系不上的情況，無需陷入被動(dòng)等待，可按以下步驟推進(jìn)：

1. 窮盡聯(lián)系與通知義務(wù)：通過公安派出所、社區(qū)居委會(huì)等渠道查找對方聯(lián)系方式，采用電話、書面掛號信等方式通知變更事宜及協(xié)商安排，留存溝通記錄。

   
   

2. 向出租人提交完整材料：包括原承租人死亡證明、申請人與原承租人親屬關(guān)系證明、監(jiān)護(hù)人證明、實(shí)際居住證明、戶口登記信息等，確保材料齊全符合要求。

   
   

3. 要求出租人履行法定職責(zé)：出租人（物業(yè)公司）應(yīng)在7日內(nèi)完成材料初審，若協(xié)商不成，需在30日內(nèi)按法定順序指定新承租人。本案中，律師出具的法律意見促使物業(yè)公司啟動(dòng)正式流程，通過兩次發(fā)函、召開協(xié)調(diào)會(huì)履行前置程序，即便對方未到場，仍可依法推進(jìn)。

   
   

4. 維權(quán)兜底：若物業(yè)公司無端拒不指定新承租人，不可直接起訴，可通過投訴、信訪督促其履行法定職責(zé)；若物業(yè)公司未經(jīng)協(xié)商直接指定，相關(guān)權(quán)利人可要求提供協(xié)商記錄，必要時(shí)通過訴訟主張程序違法。

本案中陳先生為精神障礙患者，其姑媽作為法定監(jiān)護(hù)人，有權(quán)代理其辦理承租人變更的全部事宜，包括提交申請、參與協(xié)商、接收相關(guān)文書等。

監(jiān)護(hù)人在代理過程中，需提供法院或相關(guān)部門出具的監(jiān)護(hù)證明，確保代理行為合法有效。物業(yè)公司及其他相關(guān)方不得因申請人為特殊群體而設(shè)置額外障礙，應(yīng)依法保障其合法的承租權(quán)。

公房承租人變更看似程序性問題，實(shí)則涉及戶口、居住權(quán)、親屬關(guān)系等多重復(fù)雜因素。核心原則是：協(xié)商一致優(yōu)先，法定順序兜底；戶口并非唯一依據(jù)，實(shí)際居住與權(quán)利順位才是關(guān)鍵。

當(dāng)遇到“戶口空掛”、權(quán)利人拒不配合等情況時(shí)，無需焦慮，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》要求，留存溝通記錄、完善申請材料，通過合法流程督促出租人履行職責(zé)。必要時(shí)借助律師專業(yè)力量，通過法律文書明確權(quán)利義務(wù)，才能高效推進(jìn)變更程序，保障自身合法權(quán)益。上海公房管理的相關(guān)規(guī)定，既維護(hù)了居住秩序的穩(wěn)定，也為特殊情況提供了明確的解決路徑，依法依規(guī)操作，才能讓“變更難”不再成為困擾。

李威杰

上海中島律師事務(wù)所  合伙人

華東政法大學(xué) 法律碩士

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聯(lián)系電話：183 2189 7651