一 平靜生活起波瀾 在上海,一場圍繞著公房承租權的紛爭悄然上演。其中交織著復雜的人物關系、激烈的利益沖突,及法律條文的精準解讀與運用的智慧較量。主角一方是已故承租人劉某的遺孀吳甲,另一方則是劉某父親的前妻吳乙,服刑期間仍對該房屋承租權緊咬不放。兩人之間的矛盾,將眾多法律問題擺在了臺前。 吳甲與系爭房屋原承租人劉某于2011年喜結連理,婚后便一同居住在這處通過公有住房差價交換取得承租權的房屋里。劉某之父與吳乙早在1991年就已離婚,劉某隨父親生活。2010年,劉某與其父取得房屋承租權時,未設定同住人或建立戶籍。然而,命運弄人,2014年2月,劉某因病去世,此后吳甲便獨自一人堅守在這所承載著回憶的房屋中,按時繳納租金,獨自承擔起房屋的維護責任。
二 承租權突遭變故 2019年,吳乙在未與吳甲協(xié)商的情況下,向興某物業(yè)有限公司遞交了公有居住房屋變更租賃戶名申請書,意圖將承租人變更為自己。令人意想不到的是,興某物業(yè)公司在僅向吳甲發(fā)送掛號信通知受理變更申請,且未明確征詢其意見的情況下,于2021年7月16日將上海市租用居住公房憑證發(fā)放給了吳乙。 吳甲得知此事后,內心滿是憤怒與委屈,自己一直居住的房屋,怎么能在毫不知情的情況下就換了承租人?她決定拿起法律武器,捍衛(wèi)自己的權益。
三 一審交鋒陷困境 2023年,吳甲一紙訴狀將吳乙告上了法院,同時將興某物業(yè)有限公司列為第三人。 在一審庭審中,氣氛緊張而壓抑。吳甲的委托訴訟代理人李律師,眼神堅定而自信。他深知這場官司對于吳甲的重要性,這不僅關乎一套房屋的承租權,更關乎她的生活保障和未來。 吳乙辯稱,吳甲非本市戶籍,按照規(guī)定沒有成為本市公有房屋承租人的資格。她強調系爭房屋是自己出資購買,在劉某去世后,自己作為具有本市常住戶口的直系親屬,有權繼續(xù)承租。興某物業(yè)公司也表示,將承租人變更給吳乙是在虹某集團的指導下進行的,程序合法。 面對對方的辯解,李律師不慌不忙地梳理事實。指出,涉案房屋實際上是劉某父親于2010年5月通過簽訂《上海公有住房差價換房征詢表》等系列交易文件獲得居住權,與吳乙無關。2010年7月6日,吳乙親手寫下字條,表明該房屋與自己無關,動拆等一切權益都歸劉某所有。 同時,李威杰律師對吳乙所謂的出資轉賬提出質疑,轉賬時間在房屋過戶之后,明顯違背常理,且該轉賬可能與其他房產(chǎn)交易有關。 然而,一審法院最終依據(jù)當時已失效的《上海市房屋租賃條例(1999)》第四十一條作出判決,駁回了吳甲的全部訴訟請求。 這個結果讓吳甲倍感失落,但李律師卻堅定地鼓勵她繼續(xù)上訴,他堅信法律會還他們一個公道。
四 上訴之路尋轉機 在上訴過程中,李律師深入研究相關法律法規(guī),發(fā)現(xiàn)了一審判決在法律適用和事實認定方面的諸多錯誤。從法律適用角度來看,一審法院所援引的《上海市房屋租賃條例(1999)》第四十一條已被廢止,不應再作為判決依據(jù)。 根據(jù)2019年上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》的解讀材料,公房變更租賃戶名應當符合特定條件。 在本案中,吳甲作為原承租人劉某的配偶,在公房內實際居住生活一年以上,按照《滬高法民一(2004)44號》規(guī)定,她完全具備繼續(xù)履行租賃合同的資格。而且,公房變更租賃戶名的前提是公房內共同居住人協(xié)商一致或無共同居住人,吳甲是涉案房屋的共同居住人,應當由她參與協(xié)商并請求變更租賃名,吳乙則并不符合共同居住人的要件,因為她并未在涉案房屋內實際居住。 在事實認定方面,李律師也找到了關鍵突破口。他查明吳乙在一審審理期間尚在服刑,根據(jù)戶籍管理規(guī)定,其戶口在服刑期間強制遷往監(jiān)獄所在地,原戶口所在地處于注銷狀態(tài)。一審法院認定吳乙符合承租人條件與事實嚴重不符。此外,興某物業(yè)公司辦理流程存在諸多違法違規(guī)之處。 吳乙聯(lián)系媒體進行不實報道,給興某物業(yè)公司施加壓力,興某物業(yè)公司在未充分了解事實、未征得吳甲同意的情況下就辦理了變更手續(xù)。興某物業(yè)公司經(jīng)辦人員丁某明知吳甲為共同居住人,卻伙同吳乙隱瞞信息,未通知吳甲到場簽字,還違規(guī)操作導致出現(xiàn)兩本租賃憑證,這些行為嚴重損害了吳甲的合法權益。 在二審庭審中,李律師條理清晰地闡述著這些觀點,用扎實的證據(jù)和嚴謹?shù)倪壿嫗閰羌讚?jù)理力爭。
五 公正裁決終勝訴 最終,上海市第二中級人民法院采納了李律師的意見。法院認為,吳甲應當被認定為案涉房屋的共同居住人,吳乙變更承租人的申請不符合公房變更租賃戶名的條件,興某物業(yè)公司依據(jù)吳乙的申請作出的變更決定明顯不當。于是,法院判決撤銷一審判決,撤銷將房屋承租人由劉某變更為吳乙的決定。 這場持續(xù)了許久的公房承租權之爭,在法律的公正裁決下落下帷幕。李律師憑借著自己的專業(yè)知識和對當事人的負責態(tài)度,成功為吳甲爭取到了應有的權益。這不僅是一個法律案例的勝利,更是法理與情理相融合的勝利,讓人們看到了法律在維護公平正義中的重要作用。
六 法律視角下的案件總結 從這起案件中,我們可以看到法律在保障公民合法權益方面的關鍵作用。在公房承租權變更這類復雜問題上,相關法規(guī)有著明確細致的規(guī)定,從變更條件到辦理流程,每一項都旨在確保公平公正,維護各方的合法權益。 本案中,關于公房變更租賃戶名的條件,依據(jù) 2019 年上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》,明確要求在承租人死亡的情況下,需滿足特定情形才能進行變更。吳甲作為與原承租人結婚并實際居住一年以上的配偶,符合繼續(xù)履行租賃合同的資格,應被認定為共同居住人。而吳乙申請變更時,未征得共同居住人吳甲的同意,這顯然不符合法規(guī)要求。 興某物業(yè)公司在辦理變更手續(xù)過程中,未嚴格按照規(guī)定充分征詢吳甲的意見,僅發(fā)送掛號信通知,這種做法違背了法定程序,損害了吳甲的權益。 一審法院因適用已失效的法律條文做出錯誤判決,這也凸顯了法律從業(yè)者和司法機關準確適用法律的重要性。法律不斷發(fā)展完善,及時更新知識儲備,正確解讀和運用法律條文,是保障司法公正的基礎。二審法院糾正一審錯誤,依據(jù)正確的法規(guī)進行審理和判決,彰顯了法律的公正與權威。 這起案件提醒著人們,在面對房產(chǎn)等重大權益問題時,要深入了解相關法律規(guī)定,在遇到糾紛時,應通過合法途徑解決,運用法律武器維護自身權益。同時,也促使公房管理部門和相關單位在處理類似事務時,嚴格遵循法定程序,確保每一個決策都合法合規(guī)、公平公正。
文 章 作 者 李威杰 上海中島律師事務所 合伙人 華東政法大學 法律碩士 工作微信:lawyerli80 聯(lián)系電話:183 2189 7651 執(zhí)業(yè)領域:商事爭議訴訟與仲裁;土地-房產(chǎn)與城市更新;家事與財富傳承
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