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在上海，一場圍繞著公房承租權的紛爭悄然上演。其中交織著復雜的人物關系、激烈的利益沖突，及法律條文的精準解讀與運用的智慧較量。主角一方是已故承租人劉某的遺孀吳甲，另一方則是劉某父親的前妻吳乙，服刑期間仍對該房屋承租權緊咬不放。兩人之間的矛盾，將眾多法律問題擺在了臺前。

吳甲與系爭房屋原承租人劉某于2011年喜結連理，婚后便一同居住在這處通過公有住房差價交換取得承租權的房屋里。劉某之父與吳乙早在1991年就已離婚，劉某隨父親生活。2010年，劉某與其父取得房屋承租權時，未設定同住人或建立戶籍。然而，命運弄人，2014年2月，劉某因病去世，此后吳甲便獨自一人堅守在這所承載著回憶的房屋中，按時繳納租金，獨自承擔起房屋的維護責任。

2019年，吳乙在未與吳甲協(xié)商的情況下，向興某物業(yè)有限公司遞交了公有居住房屋變更租賃戶名申請書，意圖將承租人變更為自己。令人意想不到的是，興某物業(yè)公司在僅向吳甲發(fā)送掛號信通知受理變更申請，且未明確征詢其意見的情況下，于2021年7月16日將上海市租用居住公房憑證發(fā)放給了吳乙。

吳甲得知此事后，內心滿是憤怒與委屈，自己一直居住的房屋，怎么能在毫不知情的情況下就換了承租人？她決定拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的權益。

2023年，吳甲一紙訴狀將吳乙告上了法院，同時將興某物業(yè)有限公司列為第三人。

在一審庭審中，氣氛緊張而壓抑。吳甲的委托訴訟代理人李律師，眼神堅定而自信。他深知這場官司對于吳甲的重要性，這不僅關乎一套房屋的承租權，更關乎她的生活保障和未來。

吳乙辯稱，吳甲非本市戶籍，按照規(guī)定沒有成為本市公有房屋承租人的資格。她強調系爭房屋是自己出資購買，在劉某去世后，自己作為具有本市常住戶口的直系親屬，有權繼續(xù)承租。興某物業(yè)公司也表示，將承租人變更給吳乙是在虹某集團的指導下進行的，程序合法。

面對對方的辯解，李律師不慌不忙地梳理事實。指出，涉案房屋實際上是劉某父親于2010年5月通過簽訂《上海公有住房差價換房征詢表》等系列交易文件獲得居住權，與吳乙無關。2010年7月6日，吳乙親手寫下字條，表明該房屋與自己無關，動拆等一切權益都歸劉某所有。

同時，李威杰律師對吳乙所謂的出資轉賬提出質疑，轉賬時間在房屋過戶之后，明顯違背常理，且該轉賬可能與其他房產(chǎn)交易有關。 然而，一審法院最終依據(jù)當時已失效的《上海市房屋租賃條例（1999）》第四十一條作出判決，駁回了吳甲的全部訴訟請求。

這個結果讓吳甲倍感失落，但李律師卻堅定地鼓勵她繼續(xù)上訴，他堅信法律會還他們一個公道。

在上訴過程中，李律師深入研究相關法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)了一審判決在法律適用和事實認定方面的諸多錯誤。從法律適用角度來看，一審法院所援引的《上海市房屋租賃條例（1999）》第四十一條已被廢止，不應再作為判決依據(jù)。

根據(jù)2019年上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》的解讀材料，公房變更租賃戶名應當符合特定條件。

在本案中，吳甲作為原承租人劉某的配偶，在公房內實際居住生活一年以上，按照《滬高法民一（2004）44號》規(guī)定，她完全具備繼續(xù)履行租賃合同的資格。而且，公房變更租賃戶名的前提是公房內共同居住人協(xié)商一致或無共同居住人，吳甲是涉案房屋的共同居住人，應當由她參與協(xié)商并請求變更租賃名，吳乙則并不符合共同居住人的要件，因為她并未在涉案房屋內實際居住。

在事實認定方面，李律師也找到了關鍵突破口。他查明吳乙在一審審理期間尚在服刑，根據(jù)戶籍管理規(guī)定，其戶口在服刑期間強制遷往監(jiān)獄所在地，原戶口所在地處于注銷狀態(tài)。一審法院認定吳乙符合承租人條件與事實嚴重不符。此外，興某物業(yè)公司辦理流程存在諸多違法違規(guī)之處。

吳乙聯(lián)系媒體進行不實報道，給興某物業(yè)公司施加壓力，興某物業(yè)公司在未充分了解事實、未征得吳甲同意的情況下就辦理了變更手續(xù)。興某物業(yè)公司經(jīng)辦人員丁某明知吳甲為共同居住人，卻伙同吳乙隱瞞信息，未通知吳甲到場簽字，還違規(guī)操作導致出現(xiàn)兩本租賃憑證，這些行為嚴重損害了吳甲的合法權益。

在二審庭審中，李律師條理清晰地闡述著這些觀點，用扎實的證據(jù)和嚴謹?shù)倪壿嫗閰羌讚?jù)理力爭。

最終，上海市第二中級人民法院采納了李律師的意見。法院認為，吳甲應當被認定為案涉房屋的共同居住人，吳乙變更承租人的申請不符合公房變更租賃戶名的條件，興某物業(yè)公司依據(jù)吳乙的申請作出的變更決定明顯不當。于是，法院判決撤銷一審判決，撤銷將房屋承租人由劉某變更為吳乙的決定。

這場持續(xù)了許久的公房承租權之爭，在法律的公正裁決下落下帷幕。李律師憑借著自己的專業(yè)知識和對當事人的負責態(tài)度，成功為吳甲爭取到了應有的權益。這不僅是一個法律案例的勝利，更是法理與情理相融合的勝利，讓人們看到了法律在維護公平正義中的重要作用。

從這起案件中，我們可以看到法律在保障公民合法權益方面的關鍵作用。在公房承租權變更這類復雜問題上，相關法規(guī)有著明確細致的規(guī)定，從變更條件到辦理流程，每一項都旨在確保公平公正，維護各方的合法權益。

本案中，關于公房變更租賃戶名的條件，依據(jù) 2019 年上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》，明確要求在承租人死亡的情況下，需滿足特定情形才能進行變更。吳甲作為與原承租人結婚并實際居住一年以上的配偶，符合繼續(xù)履行租賃合同的資格，應被認定為共同居住人。而吳乙申請變更時，未征得共同居住人吳甲的同意，這顯然不符合法規(guī)要求。

興某物業(yè)公司在辦理變更手續(xù)過程中，未嚴格按照規(guī)定充分征詢吳甲的意見，僅發(fā)送掛號信通知，這種做法違背了法定程序，損害了吳甲的權益。

一審法院因適用已失效的法律條文做出錯誤判決，這也凸顯了法律從業(yè)者和司法機關準確適用法律的重要性。法律不斷發(fā)展完善，及時更新知識儲備，正確解讀和運用法律條文，是保障司法公正的基礎。二審法院糾正一審錯誤，依據(jù)正確的法規(guī)進行審理和判決，彰顯了法律的公正與權威。

這起案件提醒著人們，在面對房產(chǎn)等重大權益問題時，要深入了解相關法律規(guī)定，在遇到糾紛時，應通過合法途徑解決，運用法律武器維護自身權益。同時，也促使公房管理部門和相關單位在處理類似事務時，嚴格遵循法定程序，確保每一個決策都合法合規(guī)、公平公正。

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