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生活中，不少人一聽到 “被告” 兩個字，就下意識給對方貼上 “有錯”“理虧” 的標(biāo)簽。但在法律框架下，被告與原告的區(qū)別僅僅是訴訟中的身份劃分，而非對錯的判定。今天我們通過一起房屋租賃合同糾紛案，聊聊那些關(guān)于 “被告” 的常見認(rèn)知誤區(qū)。

2021 年 11 月，上海瑞通商貿(mào)有限公司（下稱 “瑞通公司”）與上海恒業(yè)娛樂有限公司（下稱 “恒業(yè)公司”）簽訂《房屋租賃合同》，約定恒業(yè)公司承租瑞通公司位于某區(qū)的一處房屋經(jīng)營棋牌室，租期 3 年，年租金 36 萬元，押金 6 萬元。2024 年，瑞通公司起訴稱恒業(yè)公司拖欠租金 16.2 萬元，包括 2022 年疫情期間的 7.2 萬元及 2024 年最后一季度的 9 萬元，同時要求支付律師費 7000 元。

恒業(yè)公司作為被告，不僅否認(rèn)拖欠租金，反而提起反訴：要求瑞通公司返還押金 6 萬元及 2024 年 1-4 月已支付的租金 12 萬元。

法律真相：被告應(yīng)訴的核心是 “抗辯權(quán)” 而非 “認(rèn)錯”。根據(jù)雙方合同，2022 年上海疫情封控期間，瑞通公司曾書面承諾免除恒業(yè)公司 3 個月租金 7.2 萬元，且有微信聊天記錄為證。但 2024 年 5 月，瑞通公司突然以 “政府未補貼” 為由要求補付該筆款項。更關(guān)鍵的是，恒業(yè)公司通過上家出租人證實，瑞通公司自 2024 年 1 月起就未向上家支付租金，卻仍繼續(xù)收取恒業(yè)公司的租金，明顯違反公平原則。

《民法典》第五百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)時，有權(quán)拒絕履行與對方未履行的義務(wù)相適應(yīng)的債務(wù)。恒業(yè)公司作為被告，正是基于此行使抗辯權(quán)，而非單純 “逃避責(zé)任”。

案件中，瑞通公司辯稱 2022 年的免租僅為 “口頭安慰”，未寫入補充協(xié)議，故不具法律效力。但恒業(yè)公司提交的證據(jù)顯示：瑞通公司員工與恒業(yè)法定代表人的微信聊天記錄中，明確記載 “疫情封控期間免租 3 個月，后續(xù)租金按原計劃支付”，且上家出租人也證實曾免除瑞通公司同期租金。

法律真相：口頭約定并非當(dāng)然無效。根據(jù)《民法典》第四百六十九條，當(dāng)事人訂立合同可以采用口頭形式，除非法律另有規(guī)定。疫情期間，多地法院發(fā)布指導(dǎo)意見，明確租賃雙方的口頭免租約定若有聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等佐證，可認(rèn)定為有效變更合同。

本案中，恒業(yè)公司雖為被告，但其提交的聊天記錄、上家證言形成完整證據(jù)鏈，足以證明免租約定的真實性。這也提醒公眾：重要約定即便未書面化，也應(yīng)留存溝通記錄作為佐證。

瑞通公司與恒業(yè)公司的合同明確約定 “未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)租”，但瑞通公司自身卻存在轉(zhuǎn)租瑕疵：其從上家承租的房屋約定 “不得轉(zhuǎn)租”，卻擅自將房屋分租給恒業(yè)公司，且未向上家披露。2024 年上家停止收取瑞通公司租金后，瑞通公司仍向恒業(yè)公司收費，屬于 “無權(quán)處分” 情況下的不當(dāng)獲利。

法律真相：轉(zhuǎn)租關(guān)系中，上家與二房東的糾紛不影響下家的合法權(quán)益。根據(jù)《民法典》第七百一十九條，承租人拖欠租金的，次承租人可以代其支付欠付租金，且有權(quán)向承租人追償。恒業(yè)公司作為次承租人，在發(fā)現(xiàn)瑞通公司未向上家支付租金后，有權(quán)暫停支付后續(xù)租金，并要求返還已支付的、瑞通公司未實際履行出租義務(wù)期間的費用。

現(xiàn)實中，不少次承租人因 “被告” 身份而焦慮，實則法律賦予其獨立的救濟(jì)權(quán)利。本案恒業(yè)公司的反訴正是行使這一權(quán)利，最終促成雙方和解撤訴。

面對瑞通公司的起訴，恒業(yè)公司不僅答辯，還提起反訴要求返還押金和多付租金。有人認(rèn)為這是被告的 “拖延戰(zhàn)術(shù)”，但從法律程序看，反訴是被告維護(hù)權(quán)益的正當(dāng)途徑。

根據(jù)《民事訴訟法》第五十四條，被告有權(quán)在訴訟中提出反訴，與本訴合并審理，避免 “一案兩訴” 浪費司法資源。本案中，恒業(yè)公司的反訴與本訴基于同一租賃合同，核心都是租金支付與合同履行問題，法院合并審理后，反而加快了糾紛解決效率。

最終，雙方在法院主持下達(dá)成和解：瑞通公司自愿撤訴，恒業(yè)公司也撤回反訴，各自承擔(dān)訴訟費用，押金與未付租金另行協(xié)商處理。這一結(jié)果印證了 “被告反訴” 并非拖延，而是通過法律程序平衡利益的合理方式。

李威杰

上海中島律師事務(wù)所  合伙人

華東政法大學(xué) 法律碩士

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