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案情簡(jiǎn)介

A置業(yè)公司是某商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目建設(shè)完成后對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)西南側(cè)某建筑及商業(yè)綜合體零星商鋪予以物理區(qū)分并自行管理。其中，西南側(cè)建筑整體用作酒店運(yùn)營(yíng)，由A置業(yè)公司委托B酒店公司全權(quán)負(fù)責(zé)酒店區(qū)域的日常物業(yè)管理工作。

現(xiàn)場(chǎng)示意圖

2021年2月，商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)未經(jīng)A置業(yè)公司同意通過(guò)決議選聘C物業(yè)公司為商業(yè)廣場(chǎng)提供物業(yè)管理服務(wù)，并將開(kāi)發(fā)商自持部分納入《物業(yè)服務(wù)合同》約定的管理范圍。A置業(yè)公司曾向法院起訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)決議，但最終基于多重原因未獲法院支持。

A置業(yè)公司與C物業(yè)公司就物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)事宜長(zhǎng)期無(wú)法達(dá)成一致。C物業(yè)公司遂訴至法院，請(qǐng)求A置業(yè)公司支付2021年期間的物業(yè)費(fèi)206萬(wàn)元，基層人民法院一審對(duì)C物業(yè)公司的主張全額支持。

二審期間，A置業(yè)公司委托上海中島律師事務(wù)所溫明律師、陳洪亮律師代理上訴。承辦律師認(rèn)真分析案情、充分調(diào)查取證，以“物業(yè)公司未依約定提供物業(yè)服務(wù)”等為主要切入點(diǎn)，引導(dǎo)二審法院全面查清事實(shí)，糾正一審判決畸高的物業(yè)費(fèi)金額。最終，二審法院依法改判，重新確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用金額。中島律師成功幫助A置業(yè)公司減免費(fèi)用并引導(dǎo)未來(lái)涉多年物業(yè)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

案件分析

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018年修訂）第33條規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理?！被诔修k律師的多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及收案后詳實(shí)的類(lèi)案檢索，二審法院處理此類(lèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)傾向于維護(hù)統(tǒng)一的物業(yè)管理秩序，不允許當(dāng)事人隨意“自立門(mén)戶(hù)”。即使本案中開(kāi)發(fā)商自行管理的酒店確實(shí)具有運(yùn)營(yíng)管理的獨(dú)立性，但在《物業(yè)服務(wù)合同》的白紙黑字與二審法院的裁判慣性面前，僅以無(wú)需物業(yè)管理服務(wù)為由對(duì)抗物業(yè)費(fèi)支付顯然略顯單薄。

面對(duì)以上不利因素，承辦律師積極開(kāi)拓思路，完善訴訟策略，多角度、多層次尋找降費(fèi)依據(jù)：一方面，調(diào)取宗地圖、土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告，繪制示意圖，直觀地展現(xiàn)酒店區(qū)域與其他物業(yè)管理區(qū)域在物理空間上的區(qū)隔性，盡力排除“一區(qū)一企”的適用；另一方面，調(diào)取大量B酒店公司自行或者委托第三方提供保潔、安保、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)事項(xiàng)的證據(jù)材料，結(jié)合實(shí)地走訪所拍攝的影像資料等等，證明C物業(yè)公司未為涉案區(qū)域提供管理服務(wù)，基于合同未全面履行推翻收取物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)。此外，承辦律師還根據(jù)C物業(yè)公司舉證情況制作了物業(yè)服務(wù)成本、合理利潤(rùn)及實(shí)際收費(fèi)對(duì)比表，說(shuō)明物業(yè)公司主張的高額物業(yè)費(fèi)與其提供的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不符。完備的證據(jù)鏈形成嚴(yán)密的閉環(huán)，促成二審法院認(rèn)定“C物業(yè)公司對(duì)涉案區(qū)域的管理與服務(wù)未能全面實(shí)施”，并據(jù)此對(duì)物業(yè)費(fèi)予以酌減。

    上海中島律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)學(xué)士、上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院法律碩士，系以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的復(fù)合型專(zhuān)業(yè)律師。曾長(zhǎng)期在房屋土地管理局工作，負(fù)責(zé)房屋動(dòng)遷拆（征收）管理、房地產(chǎn)登記交易、行政執(zhí)法、法制等工作，對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)、政府融資、舊區(qū)改造、政府決策等方面實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富且具有獨(dú)特的解決問(wèn)題之道。